利回りだけで選ばない！収益物件の正しい見極め方

✅ はじめに：利回りの罠に気づこう

• 表面利回りばかりを追いかけていませんか？

• 高利回り物件が「お得」とは限らない

• 数字だけでは見えないリスクの存在

① 表面利回り vs 実質利回り 🧮

• 表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100

• 実質利回り＝実際の運営コストを引いた後の収益率

• 管理費、固定資産税、修繕費などをどう見積もるか？

📌 ポイント：実質利回りを把握しないと「儲け」が見えない！

② 高利回り物件に潜む落とし穴 🕳️

• 築年数が古く修繕費が高い

• 地域の需要が少なく、空室リスクが高い

• 家賃設定が相場より不自然に高い

• トラブルの多いエリアで管理が大変

📌 数字の裏に隠れた“理由”を見極めよう！

③ 見落としがちなコスト要因 💸

• 大規模修繕費用（屋根・外壁など）

• 入退去時の原状回復費

• 客付けにかかる広告費（AD）

• 賃貸管理会社の手数料・更新料

• 税金・保険料などの固定支出

📌 「毎月のキャッシュフロー」で判断せよ！

④ 需要のある立地と間取りをチェック 🗺️

• 駅から徒歩何分までが現実的？

• 単身？ファミリー？ターゲット層に合った間取りか

• スーパーやコンビニ、学校、病院などの生活利便性

• 地域の人口動態や再開発情報にも注目

📌 立地とターゲット戦略が成功のカギ！🔑

⑤ 長く安定して稼げる物件の特徴 💼

• 空室リスクが低く、入居期間が長い

• 設備や内装がしっかりしていて修繕費が少ない

• 管理しやすくトラブルが起きにくい

• 今後も需要が見込めるエリア

📌 一時の利回りより、10年後の価値を見よう！

⑥ 成功している大家さんの「見極め習慣」👀

• 自分の足で物件・周辺を見に行く

• 現地の不動産会社や管理会社にヒアリング

• 賃貸募集の反応スピードを確認する

• 過去の募集履歴・賃料変動を調べる

📌 情報力が、失敗リスクを最小限に抑える！

📝 まとめ：利回りは「入口」ではなく「指標のひとつ」

• 利回りだけではなく、「入居付け・管理・将来性」まで含めたトータルバランスが大切

• 数字に惑わされず、冷静な目で物件を判断しよう

• 「買って終わり」ではなく「運用してナンボ」が不動産投資！

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